一人で不動産会社を開業する方法。仲介業の4分の1は従業者1人、自分でやる業務と任せる業務

不動産会社を一人で開業できるのか。開業を考えたとき、多くの人が最初に気にする点です。人を雇う余裕はないが、自分ひとりで仲介の仕事が回るのか、分からないことがあったら誰に聞けばよいのか、と不安になります。

答えから書くと、不動産会社は一人でも開業できます。本人が宅地建物取引士（宅建士）で、主にその事務所で業務に従事するなら、専任の宅建士を置く条件も一人で満たせます。国の統計では、不動産の代理業・仲介業の事業所の24.2%（約4分の1）は、働いている人が1人です。この記事では、一人で開業するときに、自分でやる業務と、本部やAI、外注に任せる業務をどう分けるか、1人で運営するときの運転資金と仲介手数料の上限の関係、一人ならではの弱点と手当てまでを、統計とSUMiTASの仕組みで説明します。

不動産会社は一人で開業できる

総務省・経済産業省の令和3年経済センサス活動調査で、不動産代理業・仲介業の事業所の規模を見ると、次のようになっています。

従業者の数	事業所数	割合
1人	1万1,451	24.2%
2〜4人	2万3,223	49.2%
5人以上	1万2,396	26.2%
合計	4万7,242	100.0%

※合計には、出向・派遣従業者だけの事業所172（0.4%）を含む。割合は当社計算。

従業者が1人の事業所は24.2%で、4人以下を合わせると73.4%です。同じ調査で全産業（公務を除く）を見ると、1人の事業所は20.6%、4人以下は56.2%なので、不動産の仲介は、少ない人数の事業所が多い業種だといえます。

ほかの調査も同じ傾向です。全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）が会員の事業者に行ったアンケートでは、代表者を含めた従業者（パート・アルバイトを除く）が1名の事業者が37.4%で、3名以内が8割を超えていました（全宅連・全宅保証「令和２年度 中小不動産業者のあり方に関する調査研究 報告書」、2021年3月）。また、日本政策金融公庫総合研究所の2025年度新規開業実態調査でも、日本政策金融公庫が融資した開業後1年以内の企業（不動産賃貸業を除く全業種）のうち、開業したときの従業者が経営者本人だけという企業が42.6%あります（回答数1,994）。3つの調査は数え方が違うので数字どうしは比べられませんが、一人で開業することは珍しくありません。

一人で開業できるかどうかに関わるのは、専任の宅建士を置く条件です。宅建業の事務所には、その事務所で宅建業の業務に従事する人の5分の1以上の割合で、成年者である専任の宅建士を置く必要があります（宅建業法31条の3第1項・同法施行規則15条の5の3）。宅建業者本人（法人の場合は役員）が宅建士で、主にその事務所で業務に従事するときは、その人が専任の宅建士とみなされます（宅建業法31条の3第2項）。本人が宅建士であれば、一人で条件を満たせます。

SUMiTASのフランチャイズも、従業員を雇わず、1名で開業できます（一人で独立開業）。実際に、加盟店のうち1名で開業した店舗は10店舗あります（2026年10月5日時点）。

一人で開業する2つの方法

一人で開業する方法は、大きく分けて2つです。

比べる点	自分の屋号で開業する	フランチャイズに加盟して開業する
集客の仕組み	自分で作る（サイト・広告・紹介）	本部の仕組みを使う
業務のシステム・書式	自分でそろえる	本部が用意する
分からないときの相談先	自分で探す	本部に聞ける
本部に払うお金	なし	加盟金とロイヤリティ（本部によってはシステム利用料や広告分担金なども）

どちらが向いているかは、集客や業務の仕組みを自分で作る時間と力があるか、それとも本部の仕組みに費用を払って、その時間を売主様・買主様との仕事に回すかで分かれます。フランチャイズで開業する全体像は不動産フランチャイズとはで説明しています。

一人で開業するために決めておくこと

一人でも、開業の手続きは人数の多い会社と変わりません。次の5つを、それぞれの記事で確かめてください。

決めること	要点	詳しい記事
宅建士	一人で開業するなら、本人が宅建士であることが前提。合格したら登録し、宅建士証の交付を受ける	宅建合格後の手続き
事務所	免許の審査には事務所の要件がある。自宅の一部を使うことを原則として認めない申請先もあり、認める場合も住居と区切られ独立していることが求められる。細かい条件は申請先ごとに違う	不動産開業の事務所の審査要件
資金	開業資金と、最初の手数料が入るまでの運転資金	不動産会社の開業資金
個人か法人か	個人事業主で始めるか、会社を作るか	個人事業主として不動産業で開業するメリットとデメリット
手続きの順番	免許の申請と、保証協会への加入（または営業保証金の供託）の順番と期間	不動産会社を開業する流れ、営業保証金と保証協会の違い

一人で回す業務と、本部・AI・外注に任せる業務

一人で開業するときに大切なのは、すべてを自分で抱えないことです。売買仲介の業務を4つに分けてみます。

分け方	業務の例
自分でやる	売主様・買主様との面談、物件の調査、重要事項の説明と記名（宅建士の仕事）
本部に任せる（SUMiTASに加盟した場合）	Webサイト、査定ツール、業務システム、研修、分からないときの即答サポート
AIに聞く（SUMiTASに加盟した場合）	書式やマニュアルで分からないこと、業務の疑問（加盟店専用のAIアシスタント。次の章）
外注する	記帳と税務の申告（税理士）など、専門家に頼める事務

自分でやる業務は、売主様・買主様と向き合う時間と、宅建士にしかできない仕事です。宅建士でなければできないのは、取引の相手に重要事項を記載した書面を交付して説明すること（説明のときは宅建士証を見せる）と、その書面と契約の書面に記名することです（宅建業法35条・37条）。

それ以外の業務をどこまで手放せるかで、一人で回せる仕事の量が変わります。自分の屋号で開業するなら、サイトや査定の仕組み、業務の書式を一からそろえることになります。SUMiTASの一人開業のページは、本部が用意するものを「Webサイト・査定ツール・業務システム・研修・本部の即答サポート。売買仲介の経営に必要なものを、開業初日から。」と書いています。Webサイトは、加盟店ごとの専用ホームページを、初期費用も維持費もかけずに使えます。業務システムでは、ホームページに載せる物件を登録する基幹システムと、顧客管理のシステム（CRM）も無料で使えます。このほか、2026年9月時点では、加盟店は間取り図の作成を外注することもできます。北見店の谷社長は「サイトもシステムも査定ツールも揃っていた。自分で一から始めるより、圧倒的に早い」と話しています（一人で独立開業）。

一人で開業したときの質問先: SUMiTASの加盟店専用のAIアシスタント

一人で開業すると、職場に先輩や同僚がいれば聞くだけで済むことも、自分で調べることになります。この書類はどの書式を使うのか、この手続きは何から始めるのか。一つひとつは小さなことでも、マニュアルのどこに書いてあるかを探すうちに時間が過ぎていきます。

SUMiTASの一人開業のページには「AIの積極導入で進化し続ける仕組みが、一人で始めるあなたに伴走します。」とあります。加盟店専用のポータルには、業務をサポートするAIアシスタントがあります。画面には「書式集・マニュアル・ナレッジから探してお答えします」とあり、「書式やマニュアルでわからないこと、業務の疑問など、お気軽にどうぞ。 分かることだけお答えします。」と案内しています。上の画面は、「重要事項説明書を作る前に、何を確認すればいいですか？」と聞いたときの回答の一部です。この回答は、本部が加盟店向けに開いてきたカンファレンス（後の章で紹介します）の内容とマニュアルをもとにまとめたものです。

このAIが答えるのは、本部の書式集・マニュアル・ナレッジから探せることです。汎用のAIは、SUMiTASの書式集やマニュアルの中身を知りません。本部の書式やマニュアル、カンファレンスで話された内容を、その場で聞いて探せることが、一人で店を回す人にとってのこのAIの役割です。

AIに任せきりにはできません。画面にも「機密情報・お客様の個人情報（氏名・電話・メール等）は入力しないでください。」「AI の回答には誤りが含まれることがあります。重要な内容は必ず公式資料でご確認ください。」と書かれています。その店の事情が絡む判断は、本部の人に相談します。

一人の不動産会社は儲かるのか

儲かるかどうかは、出店する地域と開業後の動き方で大きく変わるため、この記事では断言できません。ここでは、1人で運営するときの毎月の運転資金と、1件の仲介手数料の上限を並べてみます。

運転資金は、私たちの試算では、人を雇わずに1人で運営する場合で、役員報酬の月20万円を含めて初年度は月73万円程度です（不動産会社の開業資金と同じ試算）。この20万円は、経営者ご自身の収入として、この試算のために仮に置いた額です。月73万円程度には、SUMiTASに加盟した場合のロイヤリティの月10万円（税別）も含めています。

一方、売買の仲介手数料（法律上は報酬）の上限は、国土交通省の告示で決まっています。売主様と買主様のそれぞれから受け取れる額の上限は、代金を200万円以下・200万円超400万円以下・400万円超の部分に分け、それぞれに決まった割合をかけた額の合計です。400万円を超える物件なら、その上限は代金の3%に6万円を足した額に消費税を加えた額になります（告示の割合から当社計算）。たとえば3,000万円の物件の売買で、売主様か買主様の一方から受け取る場合（片手）、上限は96万円（税別）です。なお、代金800万円以下の物件には、告示の第七に特例があります。媒介にかかる費用を見込んで、媒介契約のときにあらかじめ説明して合意すれば、依頼者の一方から30万円（税別。税込33万円）まで受け取れます。

比べるもの	金額
1人で運営する場合の運転資金（初年度・役員報酬月20万円とSUMiTASのロイヤリティ月10万円（税別）を含む。私たちの試算）	月73万円程度
3,000万円の物件の売買を片手で仲介したときの報酬の上限	96万円（税別）

月に1件、この大きさの仲介が上限の手数料で決まれば、その月の運転資金を上回る計算です。ただし、仲介手数料は、売買契約のときに半額、決済・引き渡しのときに残りの半額を受け取る定め方が一般的で（東京都「不動産取引の手引き」）、成約した月にすべてが入るとは限りません。SUMiTASの加盟店では、早い店で開業した月の翌月、多くの店で翌月から3か月の間に最初の成約があります。最初の入金は、私の見るところ開業から2〜4か月後、平均すると3か月後です。その間の運転資金は、開業前に用意しておく必要があります。開業後の収入の考え方は不動産業で起業した人の年収でも取り上げています。

一人で開業するときの弱点と手当て

一人で開業するときの弱点は、次の3つです。

• 自分が動けないとき: 病気や休みで自分が動けないと、店の仕事が止まる
• 仕事が重なるとき: 案内と契約と新しい査定が同じ週に重なると、どれかを待ってもらうことになる
• 相談相手がいない: 判断に迷ったとき、すぐに相談できる人がいない

3つ目は、一人で開業する人に限りません。日本政策金融公庫総合研究所の2025年度新規開業実態調査では、日本政策金融公庫の融資を受けて開業した企業のうち11.8%が、開業時に苦労したこととして「経営の相談ができる相手がいないこと」を挙げていました（回答数2,091・三つまでの複数回答）。SUMiTASのトップページも、独立開業を目指す方の悩みの1つに「1人開業だと相談相手がいない」を挙げています。

手当ては、開業前に決めておきます。

1つ目の、自分が動けないときは、仕組みでは肩代わりしにくい弱点です。一人の店では、重要事項の説明と記名のような宅建士の仕事は、自分にしかできません。休む日を先に決めてお客様に伝えておくこと、契約や決済の日程に余裕を持たせておくことで、急に動けなくなったときの影響を小さくします。

2つ目の、仕事が重なるときは、自分でやらなくてよい業務を手放して時間を空けます。記帳や税務の申告のような専門家に頼める事務は外注し、SUMiTASの加盟店なら、書式や手順の確認は加盟店専用のAIアシスタントに聞いて、自分の時間を売主様・買主様との仕事に回します。

私が見る範囲では、一人で始めた方が最初に困るのは、契約書類の作成と、売買契約から銀行での決済までの段取りと調整です。取引に関わる人は、売主様・買主様のほか、司法書士、銀行、相手方の仲介会社などと多くなりがちです。こうした段取りも、SUMiTASの加盟店なら、担当のスーパーバイザーをはじめ、本部の誰にでも相談できます。

3つ目の、相談相手がいないことは、フランチャイズなら本部が相談先になります。SUMiTASでは、代表の吉田が開業後1年間は責任をもってフォローします（よくあるご質問）。また、本部はいろいろなテーマでカンファレンスを開いていて（これまでに70回以上）、加盟店は録画をすべて見られます。一人で店を回していても、本部の話を聞く機会は続きます。

一人で不動産会社を開業するときのよくある質問

不動産会社は、一人でも起業できますか？

できます。令和3年経済センサス活動調査では、不動産代理業・仲介業の事業所の24.2%は従業者が1人でした。宅建業者本人（法人の場合は役員）が宅建士で、主にその事務所で業務に従事するときは、その人が専任の宅建士とみなされるため、本人が宅建士であれば一人で条件を満たせます（宅建業法31条の3第2項）。

一人で開業した不動産会社は儲かりますか？

地域と動き方で大きく変わるため、断言できません。1人で運営する場合の運転資金は、私たちの試算で初年度月73万円程度です。経営者ご自身の収入として仮に置いた役員報酬月20万円と、SUMiTASのロイヤリティ月10万円（税別）を含みます。3,000万円の物件の売買を片手で仲介したときの報酬の上限は96万円（税別）です。月に1件この大きさの仲介が上限の手数料で決まれば、運転資金を上回る計算です。ただし、手数料は契約時と決済時に分かれて入るのが一般的で、SUMiTASの加盟店の最初の入金は、私の見るところ開業から2〜4か月後です。

一人で開業する場合、売買と賃貸の仲介で手数料の上限はどう違いますか？

売買の仲介は、代金が大きいほど上限も大きくなり、3,000万円の物件の片手で96万円（税別）です。賃貸の仲介は、貸主と借主の双方から受け取れる額の合計が、家賃の1か月分の1.1倍（消費税等を含む。税別では1か月分）までと決まっています（国土交通省の告示の第四）。家賃10万円の部屋なら、双方から合わせて10万円（税別）までです。住まいとして借りる部屋の場合は、依頼の際に承諾を得ていなければ、依頼者の一方から受け取れるのは家賃の0.55か月分（消費税等を含む。税別では0.5か月分）までです（同じ告示の第四）。SUMiTASは不動産売買専門のフランチャイザーで、賃貸の指導はしていません（賃貸の質問や相談には応じています。よくあるご質問）。

一人で開業するとき、事務所は自宅でもよいですか？

条件を満たせば認められることがあります。ただし、東京都や北海道のように、原則として認めない申請先もあります。北海道は、玄関から居住スペースを通らずに事務所へ入れる（または専用の出入り口がある）こと、事務所と居住スペースが壁などで明確に区切られていること、事務所としての形態が整っていることを、すべて満たす場合に限って認めるとしています（北海道「宅建業免許申請 Q&A」）。条件は申請先ごとに違うので、不動産開業の事務所の審査要件で確かめてください。

一人で開業して、あとから人を増やせますか？

増やせます。実際に、SUMiTASの加盟店では、1名で開業した10店舗のうち3店舗が、開業後に人を増やしています（2026年10月5日時点）。増やした時期は、開業1年目の途中、2年目の始まり、2年目の途中です。3店舗とも、一人で始めて事業を軌道に乗せ、そのうえで広げていく進め方のよい例だと私は見ています。人を増やすときは、事務所で宅建業の業務に従事する人の5分の1以上の専任の宅建士が必要なので（宅建業法施行規則15条の5の3）、自分を含めて6人になったら、専任の宅建士がもう1人要ります。

一人で開業したとき、分からないことは誰に聞けばよいですか？

フランチャイズに加盟していれば、本部に聞けます。SUMiTASでは、代表の吉田が開業後1年間は責任をもってフォローします。担当のスーパーバイザーをはじめ、本部の誰にでも相談できます。書式やマニュアルにあることは加盟店専用ポータルのAIアシスタントにも聞けます。その店の事情が絡む判断は、AIではなく人に相談してください。

まとめ: 一人で開業するなら、仕組みと相談先を先に用意する

• 不動産会社は一人でも開業できる。不動産代理業・仲介業の事業所の24.2%は従業者1人、4人以下が73.4%（令和3年経済センサス活動調査）
• 本人が宅建士で、主にその事務所で業務に従事するなら、専任の宅建士の条件を一人で満たせる
• 自分でやるのは、売主様・買主様との仕事と宅建士の仕事。それ以外は、外注と、フランチャイズなら本部の仕組みに任せる。SUMiTASの加盟店は、書式や手順をポータルのAIアシスタントに聞くことができ、判断に迷うことは代表やスーパーバイザーなど本部に相談できる
• 1人で運営する場合の運転資金は、役員報酬月20万円とSUMiTASのロイヤリティ月10万円（税別）を含めて初年度月73万円程度（私たちの試算）。3,000万円の物件の片手の報酬の上限は96万円（税別）で、この大きさの成約が上限の手数料で月1件あれば上回る計算。ただし、SUMiTASの加盟店の最初の入金は、私の見るところ開業から2〜4か月後
• 一人の弱点（自分が動けないとき・仕事の重なり・相談相手）は、開業前に手当てを決めておく。自分が動けないときは仕組みで肩代わりしにくいので、日程に余裕を持たせる

SUMiTASは、1名で開業できるフランチャイズです。出店できる地域は出店可能エリア検索で確かめられます。

※この記事の内容は、2026年10月時点の情報にもとづいています。制度や金額は変わることがあるため、最新の情報は各機関・各社の公式サイトなどでご確認ください。