不動産フランチャイズとは。仕組み・メリットとデメリット・儲かるか・費用・本部の比べ方

不動産フランチャイズは、不動産会社として独立するときに、本部の看板や集客の仕組み、業務のシステムを使う方法です。

この記事では、実際に儲かるのか、メリットとデメリットは何か、たくさんある本部をどう比べればよいか、の3つの問いに答えます。そのために、仕組み、メリットとデメリット、儲かるかを考えるための数字（1件の手数料と毎月の運転資金）、加盟せずに独立する場合との違い、費用の型、本部を比べる軸を順に説明します。私たちがSUMiTASを除く不動産フランチャイズ27ブランドの公式サイトを読んで数えた結果も使います。一つひとつの話題の詳しい説明は、それぞれの記事で紹介します。

不動産フランチャイズは、本部の看板と仕組みを使って独立する方法

フランチャイズについて、公正取引委員会は「一般的には，本部が加盟者に対して，特定の商標，商号等を使用する権利を与えるとともに，加盟者の物品販売，サービス提供その他の事業・経営について，統一的な方法で統制，指導，援助を行い，これらの対価として加盟者が本部に金銭を支払う事業形態であるとされている。」と説明しています（フランチャイズ・システムに関する独占禁止法上の考え方）。加盟店は本部から独立した事業者で、自分の事業として不動産の仲介をします。本部の会社が自分のお金で出す直営店との違いはフランチャイズと直営店の違いで説明しています。

SUMiTASの場合、本部と加盟店の役割は次のように分かれます。

担う側	中身
本部	看板（ブランド）、Webサイト、査定ツール、業務システム、研修、即答サポート、加盟店専用のAIアシスタント
加盟店	売主様・買主様との面談、物件の調査、重要事項の説明と、重要事項説明書・契約書面への記名（宅地建物取引士〈宅建士〉の仕事）

本部の欄のうち看板（ブランド）とAIアシスタント以外は、SUMiTASが一人で独立開業のページで挙げている「Webサイト・査定ツール・業務システム・研修・本部の即答サポート」です（一人で独立開業）。SUMiTASの加盟店専用のポータルには、業務をサポートするAIアシスタントもあり、書式集やマニュアルから探して答えます。

不動産フランチャイズのメリット

不動産フランチャイズのメリットは、看板、集客、システム、書式、研修、相談先を、自分で一からそろえずに使えることです。

メリット	中身	SUMiTASの場合
看板で問い合わせを受けやすい	知られた看板と本部のWebサイトから、売主様・買主様の問い合わせが来る	サイトの「数字で見るSUMiTAS」で、年間反響数（売主様・買主様からの問い合わせの数）は6,679件（概数）
集客とシステムを一からそろえなくてよい	Webサイト、査定ツール、業務システムは本部のものを使う	Webサイト・査定ツール・業務システムを本部が用意
書式とマニュアルがそろっている	契約書などの書式や業務の手順は、本部のものを使う	加盟店専用のポータルに書式集とマニュアル。AIアシスタントにも聞ける
未経験でも研修で学べる	本部の研修で、仲介の仕事を学べる	開業前・開業後の研修。資料請求から開業までの標準期間「6ヶ月〜」。契約から開業までの間に、研修と開業の準備を並行して進める
困ったときの相談先がある	本部の担当者や、同じ看板の加盟店に聞ける	代表の吉田が開業後1年間フォロー。本部のカンファレンスの録画も見られる

加盟した人の言葉にも、このメリットが出てきます。旭川南6条店の大和田様は「看板だけで「不動産売買のSUMiTAS」とお客様に認識いただけている様で、自然とお問い合わせが集まってきています。」と話し、加盟店専用のポータルの書式やマニュアルについても「日々の業務軽減になっています。」と答えています（旭川南6条店の事例）。

どのメリットも、自分で一からそろえる手間と時間を、本部に任せられるということです。その代わりに、加盟金とロイヤリティを払い、本部の進め方に合わせます。これが次のデメリットです。

不動産フランチャイズのデメリット

不動産フランチャイズのデメリットは、金額と期間で確かめると判断しやすくなります。

デメリット	中身	SUMiTASの場合
売上がなくてもロイヤリティがかかる	定額（毎月決まった額）の場合や、ほかの費用と合わせた下限のある定率（売上に対する割合）の場合は、成約がない月も払う	月額10万円（税別）。3年間続けた場合の合計は360万円（税別。当社計算）
契約の期間と、途中でやめるときの条件に縛られる	契約期間や違約金・予告の期間は本部で違う	契約期間3年。中途解約の違約金はなく、解約には3か月前の予告が要る
出店できる場所に決まりがある	本部が店の間隔や商圏の基準を決めている	概ね人口10万人に対して1店舗（例: 人口33万人なら3店舗を上限）
本部の進め方に合わせる	看板や業務の進め方を本部と統一する	―
本部の方針や看板の評判に左右される	本部の方針の変更や、同じ看板のほかの店の評判が、自分の店にも及ぶ	―

私たちが調べた本部（後の「費用の型」の章）の中にも、契約期間を2年・3年・5年とするもの、解約の違約金がないとするもの、加盟後12か月より前の解約だけ違約金がかかるとするものがありました。解約の注意点はフランチャイズ解約の注意点で説明しています。

不動産フランチャイズは儲かるのか

儲かるかどうかは、出店する地域と開業後の動き方で大きく変わるため、断言はできません。考えるときの材料は、1件の手数料と、毎月の運転資金です。

• 1件の手数料: 売買の仲介手数料には国土交通省の告示で上限があり、売主様か買主様の一方から手数料を受け取る「片手」の仲介で、3,000万円の物件なら上限は96万円（税別）です（告示の割合から当社計算）
• 毎月の運転資金: 私たちの試算では、人を雇わずに1人で運営する場合の運転資金は、役員報酬の月20万円を含めて初年度は月73万円程度です。この20万円は、経営者ご自身の収入として、この試算のために仮に置いた額です。この73万円には、ロイヤリティの月10万円（税別）が含まれます。

月に1件、この大きさの仲介で上限どおりの手数料を受け取れば、1人で運営する場合の毎月の運転資金を上回る計算です。ただし、最初の入金までには時間がかかります。SUMiTASの加盟店では、最初の入金は、私の見るところ開業から2〜4か月後、平均すると3か月後です。開業資金と運転資金の考え方は不動産会社の開業資金で、開業後の収入の考え方は不動産業で起業した人の年収で説明しています。

なお、SUMiTASのサイトは「数字で見るSUMiTAS」で、売買契約件数を1店舗あたりの平均月間5.3件、平均月間売上を410.6万円（転売益を除く）と示しています。本部によると、直営店と加盟店を合わせた1年間の合計から月割りした数字と考えられ、何人の店かを分けていない平均です。1人で始める場合の目安ではなく、店の規模が大きくなったときの参考として見てください。

フランチャイズに加盟せずに独立する場合との違い

不動産会社は、フランチャイズに加盟しなくても開業できます。2025年度は、宅地建物取引業（宅建業）の新規免許が6,796件ありました（フランチャイズに加盟した会社としていない会社は分けていません）。同じ年度に、廃業の届出が3,929件、免許の期限切れが745件あり、宅建業者の数は2026年3月末で13万3,727業者です（国土交通省「令和7年度 宅地建物取引業法の施行状況調査」）。新規免許の件数に、すでに業者だった会社の免許の取り直しがどれだけ含まれるかは公表資料から分からないため、すべてが新しい参入とは限りません。宅建業者の数と取引の推移は不動産業界の今後と市場規模で説明しています。

加盟してもしなくても、宅建業の免許、保証協会への加入（または営業保証金の供託）、事務所、専任の宅建士は必要です。違いは、看板・集客・システム・研修を、本部に費用を払って使うか、自分でそろえるかにあります。

比べること	フランチャイズに加盟する	加盟せずに独立する
宅建業の免許・保証協会への加入（または営業保証金の供託）・事務所・専任の宅建士	必要	必要
看板	本部の看板を使う	自分の屋号を一から知ってもらう
集客	本部のWebサイトと看板から問い合わせが来る	自分でWebサイトや広告を用意する
業務システム・書式	本部のものを使う	自分で選んでそろえる
研修・相談先	本部の研修と担当者	自分で探す
本部に払う費用	加盟金とロイヤリティ	なし
進め方	本部の進め方に合わせる	自分で決める

SUMiTASの場合、加盟金200万円と、ロイヤリティ月額10万円を3年間払うと、合計560万円（税別。当社計算）です。この額で、Webサイトや査定ツールを自分で作り、屋号を一から知ってもらう手間と時間を置き換えるかどうかを考えます。北見店の谷様も、加盟の前に「「谷不動産」みたいな形で自分でブランドを作っていくか、フランチャイズに加盟するか」で悩み、経費の面も含めて考えていたと話しています（北見店の事例）。

不動産フランチャイズの費用の型

不動産フランチャイズの費用は、加盟するときの加盟金などと、毎月のロイヤリティなどに分かれます。ただ、本部の多くは金額を公表していません。私たちがSUMiTASを除く不動産フランチャイズ27ブランド（26本部）の公式サイトを調べたところ、次のようになりました（当社調べ・2026年9月23日時点。本部の名前は出しません）。

金額の公表	本部の数
公式サイトの本文で金額を公表	4
公式サイトの画像の中にだけ金額を載せている	1
公式サイトでは公表せず、本部が自分でフランチャイズの紹介サイトに金額を載せている	2
金額を公表していない（「お問い合わせください」など）	18
加盟店募集の公式ページを特定できなかった	1

第三者の比較サイトに載っている金額には、本部の公式サイトで確かめられないものもありました。本部を比べるときは、公式サイトや本部から受け取った資料の金額を、確かめた日付と一緒に並べることをお勧めします。

SUMiTASの開業資金は、最小想定でおおよそ500万〜600万円（税別）です（よくあるご質問。加盟金・不動産免許取得費・店舗取得費・看板設置費・店舗内装費などを含み、事務用品はリース契約を想定）。加盟金の相場と内訳は不動産フランチャイズの加盟料で説明しています。

ロイヤリティは、定額と定率で有利不利が入れ替わる

ロイヤリティには、毎月決まった額を払う定額と、売上に対する割合で払う定率があります。上の表の「公式サイトの本文で金額を公表」の4本部では、定率が2本部、定額が1本部で、残る1本部はロイヤリティとしての記載がありませんでした（当社調べ・2026年9月23日時点）。

定率の本部の1つは、ロイヤリティを「売買仲介手数料額 （売上）×1.75%」と公表しています（税区分の表記なし）。これと、SUMiTASの定額10万円を比べると、次のようになります（当社計算）。

仲介手数料の売上（月）	定率1.75%	定額10万円
96万円（3,000万円の片手1件）	1万6,800円	10万円
約571万円	約10万円	10万円
571万円より多い	10万円より多い	10万円

売上が小さいうちは定率の方が負担は小さく、仲介手数料の売上が月に約571万円を超えると定額の方が小さくなります。ただし、定率でも、ほかの費用と合わせた毎月の支払いに下限を示している本部があります。また、ロイヤリティのほかに、広告分担金やシステム利用料、地域の会費などがかかる本部もあります（公式サイトや、本部が紹介サイトに載せた金額）。SUMiTASは、システム利用料・広告分担金・イメージキャラクター使用料などの必須の追加費用はないとしています（加盟金・ロイヤリティのご案内）。ロイヤリティの型はフランチャイズのロイヤリティ相場で詳しく説明しています。

売買仲介と賃貸仲介のフランチャイズの違い

不動産フランチャイズには、売買の仲介を中心にする本部と、賃貸の仲介を中心にする本部があります。売買は代金が大きいほど1件の手数料の上限も大きくなり、賃貸は貸主と借主から受け取れる額の合計が家賃の1か月分の1.1倍（消費税等を含む。税別では1か月分）までと決まっています（国土交通省の告示）。SUMiTASは、よくあるご質問で「当社は不動産売買専門のフランチャイザー」（フランチャイズの本部）と答えています。売買の仲介の仕事の流れは不動産売買仲介業のビジネスモデルで説明しています。

私たちが調べたSUMiTAS以外の不動産フランチャイズのうち、募集ページを特定できた26ブランドを、公式サイトに書かれた主な業態で分けると、売買が中心のもの（仲介のほか、買取や住宅の販売を含む）が10、賃貸が中心のものが12、売買と賃貸の両方を掲げるものが4でした（当社の分類・2026年9月23日時点）。加盟を考える本部が、どちらを中心にしているかを先に確かめます。すでに賃貸のフランチャイズに加盟している会社が、売買の看板として別の本部に加盟することもあります（後の「加盟店はどんな人か」の章）。

不動産フランチャイズの加盟から開業までの流れ

SUMiTASの場合、フランチャイズシステムの説明、加盟の申込み（営業エリアを確定）、加盟審査、契約、初回レクチャー、オープンの順で進みます（加盟までの流れ）。加盟審査は1〜2週間で、この段階で契約書の雛形を公開し、契約に向けた打合せをします。

資料請求から開業までの標準期間は「6ヶ月〜」です（一人で独立開業）。一人で独立開業のページの開業までの流れでは、契約の次に「研修」が置かれています。本部によると、これは研修だけの期間ではなく、契約から開業までの期間全体のことで、その間に研修と開業の準備を並行して進めます。開業までには、宅建士の確保（宅建合格後の手続き）、事務所の準備（事務所の審査要件）、宅建業の免許の申請と保証協会の手続き（営業保証金と保証協会の違い）が重なります。手続きの順番と期間は不動産会社を開業する流れで説明しています。本部の回答では、すでに宅建業の免許を持つ会社がSUMiTASに加盟する場合も、契約から開業までは4〜6か月が標準です。免許はあっても、研修の日程の調整と開店の準備に時間がかかるためです。

SUMiTASの加盟店の実績では、加盟の相談から開業までの期間は平均9.5か月（2026年9月時点）です。この平均には、相談から加盟の申込みまでの期間も含まれます。一人で独立開業のページの期間は標準例で、個別の状況により前後します（同ページの注記）。開業したい時期から逆算するときは、平均の9.5か月も目安にしてください。

会社員の方が退職から逆算して準備する段取りは、会社員が独立する準備とタイミングにまとめています。

不動産フランチャイズの加盟店はどんな人か

SUMiTASは、71店舗・27都道府県に展開しています（出店準備中を含む）。従業員を雇わず1名で開業することもでき（一人で不動産会社を開業する方法）、不動産業が未経験でも加盟できます。ただし、宅地建物取引士の在籍が必須です（よくあるご質問）。

加盟の始め方もさまざまです。公開している加盟店の事例から、3つの例を挙げます。

始め方	事例
不動産会社に勤めたあと、独立して加盟	旭川南6条店の大和田様は、他社の大手フランチャイズに10年ほど勤め、独立してすぐに加盟を考え始めたと話しています（旭川南6条店の事例）
賃貸のフランチャイズに加盟している会社が、売買の看板として加盟	郡山富田店の加藤様は「当社は賃貸のフランチャイズには加盟していたんですが、売買のFCには入っていなかった」と話しています（郡山富田店の事例）
不動産のほかにも事業を営む会社が、不動産の部門で加盟	高知帯屋町店の矢野様は「当社はもともと衣料や飲食などの事業を営んでいる会社で、不動産については、2005年に宅建業の免許を取得して」と話しています（高知帯屋町店の事例）

本部が集計した2023年4月から2026年9月までの加盟店26店では、不動産業の経験がなく開業した店舗が6店、異業種からの加盟が9店でした。異業種の内訳は、建設・リフォームが5店、福祉が2店、介護が1店、ソーラーパネルが1店です。上の71店舗（出店準備中を含む）とは、数えた範囲が違います。

本部で、2025年1月から2026年9月までに加盟契約をした13人（いずれも加盟店の代表者）を、加盟したときの年齢で集計すると、30歳代が1人、40歳代が7人、50歳代が3人、60歳以上が2人で、29歳以下はいませんでした。

2026年9月時点で、個人事業主の加盟店はなく、すべて法人です。

個人事業主と法人のどちらで加盟するかはフランチャイズは個人事業主と法人どちらで加盟する？で説明しています。

不動産フランチャイズの本部を比べるときの軸

比べる前に、本部の募集ページに何が書いてあるかを知っておくと、聞くことが決まります。私たちが、SUMiTAS以外で募集ページを特定できた不動産フランチャイズ26ブランドの加盟募集ページを読んだところ、次のとおりでした（当社調べ・2026年9月25日時点）。

• 未経験でも加盟できると書いていた: 12
• 宅建業の免許を加盟の条件に書いていた: 6
• 研修の日数や回数を書いていた: 6
• 加盟から開業までの期間を書いていた: 6
• 個人事業主か法人かを書いていた: 5
• 人員の条件を書いていた: 3
• 未経験や異業種から始めた加盟店の割合を数字で示していた: 2（ほかに1ブランドが画像の中にだけ示していた）

書いていないことは本部に聞き、次の軸で同じ項目を並べると、違いが見えます。

比べる軸	確かめること	SUMiTASの場合
加盟金	金額と、何が含まれるか	200万円（税別。開業前の研修の費用を含む）
ロイヤリティ	定額か定率か、額または率	月額10万円（税別）の定額
毎月のほかの費用	広告分担金・システム利用料など	必須の追加費用はない（任意の従量制サービスあり）
契約期間と解約	期間、更新料、違約金、予告の期間	3年（自動更新・更新料なし）。違約金なし。3か月前の予告
出店の基準	商圏やエリアの決まり	概ね人口10万人に対して1店舗
人員と資格	何人の体制か。宅建士をいつまでに置くか	1名で開業可。宅建士の在籍が必須
研修と開業後の支援	研修の時間、開業後に聞ける先	開業前・開業後の研修。代表の吉田が開業後1年間フォロー
契約書	契約の前に雛形を読めるか	加盟審査の段階で雛形を公開

不動産仲介のフランチャイズは、中小小売商業振興法が小売業（飲食を含む）のフランチャイズ本部に義務づけている契約前の書面（法定開示書面）の対象外と解されています。それでも、公正取引委員会の「フランチャイズ・システムに関する独占禁止法上の考え方」は、業種を問わず、加盟者を募集するときに8つの事項（商品などの供給条件、経営の指導、加盟するときに払う金銭、ロイヤルティ、決済と融資の条件、損失の補償と経営の支援、契約の期間と更新・解除、近くへの出店）を開示することが望ましいとしています。書面が出てこない本部には、その8つの事項を質問の形にすると、大事な項目を落とさずに聞けます。

加盟した人たちも、複数の本部を比べています。帯広店の田中様は「いくつもの本部を比較・検討しました」と話しています（帯広店の事例）。高知帯屋町店の矢野様は「少なくとも5、6社には声をかけましたね」と話し、比べるときに見ていた点を「加盟のしやすさと、ランニングコストの低さです」と答えています（高知帯屋町店の事例）。

不動産フランチャイズが合う人、合わない人

私が見るところ、不動産フランチャイズが合うのは、集客や仕組みを自分で作る時間より、売主様と向き合う時間を優先したい方です。逆に、自分のやり方で営業を組み立てたい方には、本部の進め方に合わせることが窮屈に感じられると思います。

北見店の谷様は「サイトもシステムも査定ツールも揃っていた。自分で一から始めるより、圧倒的に早い」と話しています（一人で独立開業・北見店の事例）。谷様が挙げたのは、仕組みを一からそろえずに始められる早さです。

不動産フランチャイズのよくある質問

不動産フランチャイズに加盟すると、儲かりますか？

地域と開業後の動き方で大きく変わるため、断言できません。3,000万円の物件の売買を片手（売主様か買主様の一方からだけ手数料を受け取る仲介）で仲介したときの手数料の上限は96万円（税別）です。1人で運営する場合の運転資金は、私たちの試算で初年度月73万円程度です。経営者ご自身の収入として仮に置いた役員報酬の月20万円と、ロイヤリティの月10万円（税別）を含みます。月に1件、上限の96万円を受け取れば、運転資金の月73万円程度を上回る計算ですが、最初の入金は私の見るところ開業から2〜4か月後です。

不動産フランチャイズのメリットは何ですか？

看板で問い合わせを受けやすいこと、Webサイト・査定ツール・業務システムを一からそろえなくてよいこと、書式とマニュアルがそろっていること、未経験でも研修で学べること、困ったときの相談先があることです。その代わりに、加盟金とロイヤリティを払い、本部の進め方に合わせます。

不動産フランチャイズのデメリットは何ですか？

売上がなくてもロイヤリティがかかること（定額や、下限のある定率の場合）、契約の期間と途中でやめるときの条件に縛られること、出店できる場所に決まりがあること、本部の進め方に合わせること、本部の方針や看板の評判に左右されることです。SUMiTASの場合は、ロイヤリティ月額10万円（税別）、契約期間3年、違約金なし（解約は3か月前の予告）、概ね人口10万人に対して1店舗です。

フランチャイズに加盟せずに不動産会社を開業するのと、何が違いますか？

宅建業の免許、保証協会への加入（または営業保証金の供託）、事務所、専任の宅建士は、どちらでも必要です。違いは、看板・集客・システム・研修を、本部に費用を払って使うか、自分でそろえるかです。SUMiTASの場合、加盟金とロイヤリティを3年間払うと、合計560万円（税別。当社計算）です。

不動産フランチャイズの加盟金とロイヤリティは、いくらですか？

本部によって違い、多くの本部は金額を公表していません。私たちが調べたSUMiTASを除く27ブランド（26本部）のうち、公式サイトの本文で金額を公表していたのは4本部で、ほかに1本部が画像の中にだけ金額を載せていました（2026年9月23日時点）。SUMiTASは加盟金200万円（税別）、ロイヤリティ月額10万円（税別）の定額です。

不動産業が未経験でも、不動産フランチャイズに加盟できますか？

加盟できる本部があります。SUMiTASは「未経験でも問題ございません」としていますが、宅地建物取引士の在籍が必須です。SUMiTASの本部が集計した2023年4月から2026年9月までの加盟店26店では、6店が不動産業の経験がなく開業しています。ほかの本部では、募集ページを特定できた26ブランドのうち12ブランドが、未経験でも加盟できるという趣旨を公式サイトに書いていました（当社調べ・2026年9月25日時点）。

一人でも、不動産フランチャイズに加盟できますか？

SUMiTASは、従業員を雇わず1名で開業できます。本人が宅建士であれば、専任の宅建士の条件も一人で満たせます。本部によっては、3名以上の体制（採用の予定を含む）を求めるところもあります。

不動産フランチャイズを途中で解約したら、違約金はかかりますか？

本部によって違います。SUMiTASは中途解約の違約金はなく、解約には3か月前の予告が要ります。

まとめ: 不動産フランチャイズは、比べる軸を決めて条件が合う本部と組む

• 不動産フランチャイズは、本部の看板・集客・システムを使い、ロイヤリティを払って独立する方法。加盟店は独立した事業者
• メリットは、看板・集客・システム・書式・研修・相談先を、一からそろえずに使えること。その代わりに加盟金とロイヤリティを払い、本部の進め方に合わせる
• 儲かるかは、1件の手数料（3,000万円の片手で上限96万円・税別）と、毎月の運転資金（1人運営で、仮に置いた役員報酬の月20万円と、ロイヤリティの月10万円〈税別〉を含めて初年度月73万円程度・私たちの試算）で考える
• 宅建業の免許・保証協会への加入（または営業保証金の供託）・事務所・専任の宅建士は、加盟してもしなくても必要。SUMiTASに3年間払う額は、加盟金とロイヤリティで合計560万円（税別）
• 金額を公表している本部は少ない（SUMiTASを除く27ブランド〈26本部〉のうち、公式サイトの本文で公表4本部、画像の中だけ1本部）。公式の資料と日付で比べる
• ロイヤリティは、売上が小さいうちは定率、大きくなると定額の方が負担が小さい（定率でも、ほかの費用と合わせた下限を示す本部がある）。公表されている定率1.75%の例とSUMiTASの定額10万円では、分かれ目は仲介手数料の売上が月約571万円
• 募集ページに研修の日数や回数を書いていたのは、募集ページを特定できた26ブランドのうち6で、書いていないことは本部に聞いてそろえる
• SUMiTASは、加盟金200万円（税別）、ロイヤリティ月額10万円（税別）の定額、契約3年・違約金なし（解約は3か月前の予告）、1名で開業可
• SUMiTASの開業までの期間は、資料請求から標準「6ヶ月〜」。加盟店の実績の平均は、加盟の相談から9.5か月（2026年9月時点）

出店できる地域は出店可能エリア検索で確かめられます。

※この記事の内容は、2026年10月時点の情報にもとづいています。制度や金額は変わることがあるため、最新の情報は各機関・各社の公式サイトなどでご確認ください。