不動産フランチャイズの加盟料はいくら？加盟金・ロイヤリティの内訳と、3年間の総額・やめるときの条件

不動産フランチャイズの加盟料と聞くと、加盟金の金額を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。けれども、本部に払うお金は加盟金だけではありません。加盟するときに1回払うお金、毎月払うお金、やめるときにかかるお金の3つがあります。

そのため、加盟金の金額だけを並べても、どの本部が自分に合うかは分かりません。私は、比べるときの単位は「契約期間中に本部へ払う総額」と「やめるときの条件」の2つだと考えています。

SUMiTASの場合、本部に払うお金は次のとおりです。

払う時点	費用	SUMiTASの場合
加盟時	加盟金	200万円（税別）
加盟時	保証金	なし
加盟時	研修費	加盟金に含む（交通費・宿泊費は、本部の担当者が店舗へ来る研修は本部、東京の研修に出向く場合は加盟店が負担）
毎月	ロイヤリティ	月10万円（税別・定額）
毎月	システム利用料・広告分担金など	必須のものはなし（任意の従量制サービスあり）
契約の更新時	更新料	なし（3年で自動更新）
やめるとき	中途解約の違約金	なし（解約は3か月前に予告）

契約期間は3年なので、3年間で本部に払う総額は560万円（税別）です。金額と条件の詳細は加盟金・ロイヤリティのご案内にまとめています。

この記事では、本部に払うお金を3つの時点に分けて一つずつ説明し、総額の出し方、定額と定率で変わる月々の支払い、公表されている加盟金の幅、契約前に確かめたい項目までを順に整理します。

不動産フランチャイズの加盟料は「加盟時・毎月・やめるとき」の3つ

加盟料という言葉に決まった定義はありません。加盟金だけを指すこともあれば、ロイヤリティまで含めて呼ぶこともあります。本部ごとに呼び方が違うので、この記事では本部に払うお金をまとめて加盟料と呼び、払う時点で3つに分けます。

• 加盟時: 加盟金、保証金、研修費など。原則として1回だけ払う
• 毎月: ロイヤリティ、システム利用料、広告分担金など。契約が続くかぎり払う
• やめるとき: 中途解約の違約金など。条件によって発生する

加盟金は1回きりですが、ロイヤリティは毎月かかります。契約期間が長いほど、総額に占める月々の支払いの割合は大きくなります。加盟金が安くても月々の支払いが高ければ、数年で逆転することがあります。

加盟時に本部に払うお金

加盟金

加盟金は、本部の商標やブランド名を使う権利、開業までのノウハウの提供などを受ける対価として、契約時に払うお金です。何が含まれるかは本部によって違います。

公正取引委員会の「フランチャイズ・システムに関する独占禁止法上の考え方」は、本部が加盟希望者に開示することが望ましい事項として、「加盟に際して徴収する金銭の性質，金額，その返還の有無及び返還の条件」を挙げています。加盟金を返還しない定めになっている契約もあるため、契約前に返還の有無と条件を書面で確かめてください。

SUMiTASの加盟金は200万円（税別）で、支払いは原則として契約時に一括です。加盟契約を紙の契約書で結ぶ場合は、別に印紙代4,000円がかかります（電子契約なら不要です）。

保証金

保証金は、ロイヤリティなどの支払いが滞ったときの担保として、本部に預けるお金です。預け金なので、契約が終わったときに未払いがなければ返されるのが一般的です。ただし、返される時期と、差し引かれる費目は契約によって違います。

返ってくるお金でも、契約期間中は手元の資金から外れます。開業資金を考えるときは、保証金も加盟時に出ていくお金として数えておく必要があります。

SUMiTASでは、加盟に保証金はかかりません。

研修費・開業準備の支援費

開業前の研修や、店舗づくりの支援にかかる費用です。加盟金に含まれている本部もあれば、別に請求する本部もあります。研修の期間中の交通費や宿泊費を誰が負担するかも、確かめておきたい点です。

SUMiTASでは、開業前の研修の費用は加盟金に含まれています。研修は、代表による経営の研修、スーパーバイザーによる開業研修（5時間×3回）、実務のステップアップ研修（5時間×5回）の3つです。研修の交通費と宿泊費は、移動する側の負担です。本部の担当者が店舗へ来る研修は本部が、東京で行うステップアップ研修に出向く場合は加盟店が負担します。

本部に払うお金ではありませんが、店舗づくりでは看板の費用もかかります。SUMiTASでは、看板は本部指定の業者が施工し、費用は加盟店が負担します。看板を設置し、要件を満たすと、本部から看板設置支援金として最大10万円（税込）が支給されます。

毎月本部に払うお金

ロイヤリティの定額と定率

ロイヤリティは、商標の使用や経営指導の対価として毎月払うお金です。算定の方法は大きく2つあります。

• 定額: 売上に関係なく、毎月同じ額を払う
• 定率: 売上（本部によっては粗利）に決まった割合を掛けた額を払う

定額は、売上が少ない月も同じ額を払う一方で、売上が増えても支払いは増えません。定率は、売上が少ない月は支払いも少なく済みますが、売上が伸びるほど支払いも増えます。

図は、定額の月10万円と、料率3%・5%・10%の定率を並べたものです（料率は説明のための例で、特定の本部の値ではありません）。たとえば料率5%なら、月の売上が200万円のときの支払いは10万円で定額と同じです。売上が400万円になると、定率の支払いは20万円になり、定額の2倍になります。

どちらが有利かは、見込める売上によって決まります。定額と定率の支払いが同じになる売上は、「定額のロイヤリティ÷定率の料率」で出せます。自分が見込む売上がこの点より上なら定額のほうが、下なら定率のほうが支払いは少なくなります。

SUMiTASのロイヤリティは、月10万円（税別）の定額です。ロイヤリティの種類と仕組みはフランチャイズのロイヤリティ相場で詳しく説明しています。

ロイヤリティとは別にかかる使用料・分担金

本部によっては、ロイヤリティとは別に、業務システムの利用料、広告の分担金、ブランドのイメージキャラクターの使用料などを毎月払うことがあります。ロイヤリティが安く見えても、こうした費用を足すと月々の支払いが大きく変わります。

比べるときは、ロイヤリティの額だけでなく、毎月必ず払う費用をすべて足した額で比べてください。

SUMiTASでは、システム利用料・広告分担金・イメージキャラクター使用料といった必須の追加費用はありません。毎月固定で払うオプションもありません。任意で使える従量制のサービスとして、売却査定の反響（問い合わせ）を1件15,000円（税別）で購入する仕組みがありますが、使わなくても経営に支障はない設計です。

税別か税込か

加盟金やロイヤリティは、税別で表示している本部と、税込で表示している本部があります。消費税は10%なので、同じ「月10万円」でも、税別なら実際の支払いは11万円です。

SUMiTASの表示は税別で、税込では加盟金220万円、ロイヤリティ月11万円になります。

やめるときに本部に払うお金と条件

契約期間と更新

フランチャイズ契約には期間があります。期間が満了したときに自動で更新されるのか、更新のときに費用がかかるのかは、本部によって違います。

SUMiTASの契約期間は3年で、期間が満了すると自動で更新されます。更新に費用はかかりません。

中途解約の違約金と予告期間

契約期間の途中でやめる場合に、違約金がかかる本部があります。違約金があるかどうか、あるならどう計算するかは、本部によって違います。

公正取引委員会の考え方は、中途解約の条件が不明確だと、加盟者は「どの程度違約金を負担すれば中途解約できるのか不明であるために解約が事実上困難となる」と指摘し、本部が中途解約の条件を契約上明確にし、募集時に十分説明することが望ましいとしています。

SUMiTASに中途解約の違約金はありません。解約には3か月前の予告が必要です。解約のときに気をつけたい点はフランチャイズ解約の注意点にまとめています。

3年間に本部に払う総額の出し方

本部どうしを比べるときは、契約期間を1つに決めて、その間に本部へ払うお金を足し上げます。式にすると次のとおりです。

• 総額＝加盟金＋研修費など加盟時の費用＋（ロイヤリティ＋毎月必ず払う費用）×月数

保証金は原則として返ってくるお金なので総額からは外しますが、期間中は手元から離れる資金として別に書き出しておきます。定率のロイヤリティは売上で変わるので、自分が見込む売上を置いて計算します。

SUMiTASの場合は、次のとおりです。

• 加盟金 200万円＋ロイヤリティ 月10万円×36か月＝560万円（税別。税込616万円）

560万円のうち、加盟金は200万円で、残りの360万円は毎月のロイヤリティです。研修費は加盟金に含まれ、3年ごとの更新にも費用はかからないので、この総額のほかに本部へ必ず払うお金はありません。3年で見ると、総額の6割強は月々の支払いが占めます。月々の支払いが1万円違うだけでも、3年では36万円の差になります。加盟金だけでなく、月々の支払いまで含めて比べる理由はここにあります。

加盟料の相場の見方

加盟金の相場として「100万〜300万円」、ロイヤリティの相場として「定額で月10万〜30万円、定率で売上の5〜10%」といった数字が、インターネット上の解説記事でよく紹介されています。ただ、こうした数字が、どの本部のいつの値をもとにしたものかは、はっきりしません。

そこで私たちは、2026年9月23日に、SUMiTASを除く不動産フランチャイズ27ブランドについて、本部の公式サイトにある加盟店募集のページを確かめました（1ブランドはページを見つけられませんでした）。その結果、公式サイトに金額を載せていたのは4ブランドだけでした。残りの22ブランドは金額を載せておらず、出店地域によって異なる、詳しくは問い合わせてほしいといった案内や、ロイヤリティの方式だけの記載にとどまるか、費用に触れていませんでした。

4ブランドが公式サイトに載せていた金額は、次のとおりです。

項目	金額を載せていたブランド	載っていた金額
加盟時に払う額	4ブランド	10万〜336万円（うち1ブランドは加盟金と広告の一時金を合わせた額）
定額のロイヤリティ	1ブランド	月20万円
定率のロイヤリティ	1ブランド	仲介手数料の1.75%
保証金	1ブランド	50万円

※各本部の公式サイトの記載（2026年9月23日時点）。税別（税抜）表示のものと、税の表記がないものが混ざっています。賃貸仲介を主とする本部を含みます。

同じ基準で見ると、SUMiTASは加盟時に払う額が加盟金200万円（税別）、ロイヤリティは定額で月10万円（税別）、保証金はありません。

金額以外の条件も本部によって違います。公式サイトに載っていた条件では、契約期間は2年・3年・5年がありました。更新料は不要のものから新規加盟金額の10%のものまで、中途解約の違約金は、かからないものから、加盟後12か月未満の解約のときだけかかるものまでありました。

公表されている本部が少なく、同じ本部でも出店エリアによって金額が変わるため、相場の数字を1つ覚えても、自分が払う額は分かりません。候補の本部には、自分が出店したいエリアでの加盟金・毎月の支払い・契約条件を書面で出してもらい、前の章の方法で3年間の総額を並べてください。

加盟料を比べるときの確認項目

公正取引委員会の考え方は、本部が加盟希望者に開示することが望ましい事項を8つ挙げています。このうち、本部に払うお金に関わるのは次の5つです。契約前の説明や書面で、1つずつ確かめてください。

確認すること	公正取引委員会の考え方の該当項目
加盟金の性質と金額、返還の有無と条件	加盟に際して徴収する金銭の性質，金額，その返還の有無及び返還の条件
ロイヤリティの額と算定方法、払う時期と方法	ロイヤルティの額，算定方法，徴収の時期，徴収の方法
指導や研修の費用を誰が負担するか	加盟者に対する事業活動上の指導の内容，方法，回数，費用負担に関する事項
本部との決済の仕組み、本部から融資を受ける場合の利率	本部と加盟者の間の決済方法の仕組み・条件，本部による加盟者への融資の利率等に関する事項
契約期間、更新・解除・中途解約の条件と手続き	契約の期間並びに契約の更新，解除及び中途解約の条件・手続に関する事項

表の右の列は、公正取引委員会の文書の文言を引いています（ロイヤリティの行は、前半の説明を省略しています）。契約で起こりやすいトラブルと、そのほかの確認項目はフランチャイズ契約で起こりうるトラブルとその回避策にまとめています。

実際に加盟した方が何を見て決めたのかも、参考になると思います。SUMiTAS帯広店の田中 憲吾様は、いくつもの本部を比べたうえで加盟を決めた理由の1つに、ロイヤリティの水準を挙げています。

フランチャイズロイヤリティが非常に良心的であることも大きな魅力です。新規開業の場合、資金繰りで苦労することが多い中、SUMiTAS はコスト面でもしっかり寄り添ってくれる。

（田中 憲吾様の事例紹介より）

SUMiTAS山形鈴川店の阿部 拓路様も、「会社を経営していく上で一番重要な固定費を抑えられることも大きなきっかけとなりました」と話しています（阿部 拓路様の事例紹介）。

加盟料の資金の用意

加盟料は、開業資金の一部です。不動産会社を開くには、加盟料のほかに、宅建業の免許の申請手数料、保証の手続きにかかるお金（保証協会の分担金と入会金、または営業保証金）、事務所の費用、開業してから最初の売上が入るまでの運転資金がかかります。

SUMiTASで開業する場合、最小の想定で開業資金はおおよそ500万〜600万円（税別。加盟金・不動産免許取得費・店舗取得費・看板設置費・店舗内装費などを含む）、運転資金はおおよそ月70万円程度からです。私たちの試算では、人を雇わずに1人で運営する場合で、役員報酬の月20万円を含めて初年度は月73万円程度をみています。いずれも地域や開業時の規模によって変わります。

加盟料を含めた開業資金の総額と、自己資金・融資での用意の仕方は不動産会社の開業資金で、加盟から開業までの順番と期間は不動産会社を開業する流れで説明しています。

加盟料のよくある質問

不動産フランチャイズの加盟料金はいくらですか？

本部に払うお金は、加盟時の加盟金、毎月のロイヤリティ、本部によってはそのほかの使用料や分担金です。公式サイトで金額を公表しているブランドは少なく、2026年9月23日に確かめたSUMiTASを除く27ブランドのうち4ブランドでした。その4ブランドが載せていた加盟時の額は10万〜336万円（税別と税の表記なしが混ざり、1ブランドは広告の一時金を含む額）と開きがあります。SUMiTASは加盟金200万円、ロイヤリティ月10万円（いずれも税別）で、3年間の総額は560万円（税別）です。

不動産フランチャイズの加盟に支払うお金は、加盟金のほかに何がありますか？

毎月のロイヤリティのほか、本部によって保証金、研修費、システム利用料、広告分担金、更新時の費用、中途解約の違約金がかかります。SUMiTASで本部に必ず払うのは加盟金とロイヤリティで、保証金、必須のシステム利用料・広告分担金、更新時の費用、中途解約の違約金はありません。研修費は加盟金に含まれます。本部に払うお金ではありませんが、東京の研修に出向くときの交通費・宿泊費は加盟店の負担です。

不動産フランチャイズは儲かりますか？

儲かるかどうかは、出店する地域と、開業後の動き方によって大きく変わるため、この記事では断言できません。SUMiTASがサイトで公開している数字としては、平均月間売上は410.6万円（転売益除く）、想定投資回収期間は22ヶ月〜です。これは成果を約束する数字ではありません。年収の考え方は不動産業で起業した人の年収で、不動産フランチャイズの仕組み全体は不動産フランチャイズとはで説明しています。

不動産フランチャイズの加盟金は、解約したら返金されますか？

返金されるかどうかは契約で決まります。加盟金を返還しない定めになっている契約もあるため、契約前に返還の有無と条件を書面で確かめてください。保証金は、未払いがなければ契約終了時に返されるのが一般的です。

不動産フランチャイズの加盟金は経費にできますか？

税法上、返還されない加盟金は「繰延資産」として扱うのが基本です。払った年に全額を経費にするのではなく、何年かに分けて経費にしていきます。

国税庁は質疑応答事例「ホテルチェーンに加盟するに当たり支出する加盟一時金」で、フランチャイズの加盟一時金を繰延資産とし、償却期間を5年として扱うのが相当との考え方を示しています。ただし、契約期間が5年未満で、更新のときに改めて一時金を払うことが明らかな場合は、その契約期間の年数で償却します（法人税基本通達8-2-3）。SUMiTASの契約は3年ですが、更新に費用はかからないため、この考え方に当てはめると償却期間は5年になります。個人事業主の場合も、償却期間の考え方は同じです（所得税基本通達50-3）。なお、加盟金の一部を毎月の使用料に充てる定めがある場合などは、その部分を繰延資産ではなく前払費用として処理できます（法人税基本通達8-1-6）。扱いは契約の内容で変わります。

払った額が20万円未満なら、払った年（法人は事業年度）に全額を経費にできます。実際の処理は、契約書を見せたうえで税理士に確認してください。

まとめ: 加盟料は「3年間の総額」と「やめるときの条件」で比べる

• 本部に払うお金は、加盟時・毎月・やめるときの3つの時点に分かれる
• 比べるときは、契約期間を決めて本部に払う総額を出す。契約期間が長いほど、月々の支払いが総額に占める割合は大きくなる
• ロイヤリティは定額か定率か、ほかに毎月必ず払う費用があるか、税別か税込かをそろえてから比べる
• やめるときの条件（違約金・予告期間・更新）は、契約前に書面で確かめる
• SUMiTASは加盟金200万円、ロイヤリティ月10万円の定額（いずれも税別）で、保証金と中途解約の違約金はなく、研修費は加盟金に含まれ、3年ごとの更新に費用はかからない。3年間の総額は560万円（税別）

出店できる地域は出店可能エリア検索で、費用についての質問と回答はよくあるご質問で確かめられます。

※この記事の内容は、2026年9月時点の情報にもとづいています。制度や金額は変わることがあるため、最新の情報は各機関・各社の公式サイトなどでご確認ください。