営業保証金と保証協会の違い。開業時に払う額と戻るお金、全宅・全日の選び方

不動産会社を開くとき、免許を受けたあとに必ず済ませる手続きがあります。お客様との取引で生じたお金を払えなくなったときに備えて、お金を用意しておく手続きです。方法は2つあり、営業保証金を法務局の供託所に預ける（供託する）か、保証協会に入って弁済業務保証金分担金を納めるかを選びます。

営業保証金なら主たる事務所だけで1,000万円、保証協会なら分担金60万円に入会金などを足した額で済むため、ほとんどの人が保証協会を選びます。では、保証協会に入るときに払うお金のうち、あとで戻ってくるのはいくらなのか。全宅系（ハトマーク）と全日系（ウサギマーク）の2つの協会は何が違うのか。この記事では、宅地建物取引業法などの法律の原文と、国と2つの団体が公表している数字をもとに整理します。

営業保証金と保証協会はどちらか一方でよい

営業保証金と保証協会の分担金は、どちらか一方を済ませれば足ります。保証協会の社員（会員）は、営業保証金を供託しなくてよいと定められているためです（宅建業法64条の13）。

比べる点	営業保証金を供託する	保証協会に入る
預ける先	主たる事務所の最寄りの供託所（法務局）	保証協会（協会が受け取った日から1週間以内に同じ額を供託する）
主たる事務所の額	1,000万円	分担金60万円＋協会ごとの入会金・年会費
支店を1つ増やすとき	500万円	分担金30万円（増やした日から2週間以内に納める）
お客様（宅建業者を除く）が受けられる支払いの上限	供託した営業保証金の額	営業保証金を供託していたとしたらその額（本店だけなら1,000万円）まで。1会員あたりの上限

表の最後の行が、この仕組みの要です。お客様が受けられる支払いの上限は、どちらを選んでも同じです。それなのに保証協会では、1,000万円の代わりに60万円を預ければ済みます。協会は会員の分担金をまとめて供託しており（全国宅地建物取引業保証協会で約581億円。2025年3月末）、お客様に支払った分は、あとで会員に全額を納めさせる「立替払い」の仕組みだからです（「保証協会の仕組み」の章）。

実際に選ばれているのは、ほぼ保証協会です。国の宅建業者数と、2つの保証協会の系統が公表している会員数を突き合わせると、保証協会に入っている業者は約97%になります（当社推計。計算は「推計では宅建業者の約97%が保証協会に入っている」の章）。

営業保証金の仕組み

供託する額と供託先

営業保証金は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき1か所ごとに500万円です（宅建業法施行令2条の4）。主たる事務所の最寄りの供託所に供託します（宅建業法25条1項）。現金のほか、国債証券・地方債証券など、国土交通省令で定める有価証券で充てることもできます（同条3項）。

開業したあとに支店を出すときも、その事務所の分を供託し、届け出てからでなければ、その事務所で事業を始められません（同法26条）。

届け出るまでは開業できない

供託したら、供託書の写しを添えて、免許を受けた都道府県知事（2つ以上の都道府県に事務所を置くなら国土交通大臣）に届け出ます。この届出をした後でなければ、事業を始めてはならないと定められています（宅建業法25条4項・5項）。

免許を受けてから3か月以内に届出がないと催告があり、催告が届いてから1か月以内に届け出なければ、免許を取り消されることがあります（同条6項・7項）。国土交通省の宅地建物取引業法の施行状況調査では、2025年度に免許を取り消された85件のうち4件が、この営業保証金の未供託によるものでした。

お客様に支払われたときと、取り戻すとき

お客様が営業保証金から支払いを受けると、営業保証金は定められた額に足りなくなります。その場合は、通知を受けた日から2週間以内に不足分を供託します（宅建業法28条1項・宅地建物取引業者営業保証金規則5条）。

廃業などで営業保証金を取り戻すには、原則として、お客様に申し出を求める公告を官報に出し、6か月以上の期間を置いて申し出がなかったことを確かめる必要があります（同法30条2項・宅地建物取引業者営業保証金規則7条）。公告が要らない場合もあり、本店を移して新たに供託した場合の移転前の分と、取り戻せるようになってから10年がたった場合（同法30条2項）、あとから保証協会に入って営業保証金が要らなくなった場合（同法64条の14）は、公告なしで取り戻せます。

保証協会の仕組み

分担金は本店60万円、支店30万円

保証協会に入る業者は、入ろうとする日までに、主たる事務所60万円、その他の事務所1か所ごとに30万円の弁済業務保証金分担金を協会に納めます（宅建業法64条の9第1項・同法施行令7条）。入ったあとに支店を増やしたときは、増やした日から2週間以内に納めます（宅建業法64条の9第2項）。

保証協会は全国に2つあり、同時に両方の社員になることはできません（同法64条の4第1項）。

	全宅系	全日系
保証協会	公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会	公益社団法人 不動産保証協会
あわせて入る業界団体	都道府県の宅地建物取引業協会	公益社団法人 全日本不動産協会

入会の条件は、全国宅地建物取引業保証協会の入会案内と、不動産保証協会の「保証協会への入会について」のページに書かれています。

お客様への支払いは保険ではなく立替払い

保証協会の仕組みで、開業する前に知っておきたいのがこの点です。お客様が取引で生じたお金の支払いを求めると、協会の認証を受けたうえで、協会が供託しているお金から支払いを受けます（宅建業法64条の8）。その後、協会は支払われた額と同じ額の還付充当金を納めるよう会員に通知し、会員は通知を受けた日から2週間以内に納めなければなりません。納められなければ、社員の地位を失います（同法64条の10）。

全国宅地建物取引業保証協会は、新しく免許を取った人向けの案内で、この支払いを「『保険』ではなく『立替払い』」と説明し、還付充当金は「分割払いや納付期限の猶予等は一切認められません」としています。会員の資格を失った業者は、失った日から1週間以内に営業保証金を供託し、免許を受けた都道府県知事または国土交通大臣に届け出なければなりません（同法64条の15）。同じ案内は、1週間以内に供託しなければ宅建業を営むことはできなくなると説明し、資格を失ったあとも、協会が支払った分を会員に求める権利は残るとしています。

つまり、保証協会で少なくなるのは最初に預けるお金であって、お客様への支払いが起きたときに負う額ではありません。

退会するときの取り戻し

廃業などで会員が保証協会の社員でなくなると、協会は、その会員の分として供託していたお金を取り戻し、会員が納めた分担金を返します。このとき公告を出すのも協会で、6か月以上の期間を定めて、お客様に申し出を求める公告をします。その期間が過ぎ、協会に対する支払いが残っていればそれが済んでから、分担金が返されます（宅建業法64条の11）。

返すときには、分担金から差し引かれるお金があります。全国宅地建物取引業保証協会は、「入会金・会費等に関する規則」で、取り戻しのための官報公告料、会費、退会等負担金（主たる事務所2万円）などを分担金から差し引いて返すと定めています。全日本不動産協会東京都本部も、会費の請求書が送られる前に退会した場合は、官報公告料とその年度の会費を分担金から差し引いて清算すると案内しています。

推計では宅建業者の約97%が保証協会に入っている

国土交通省の「宅地建物取引業法の施行状況調査」には、保証協会に入っている業者の数が載っていません。そこで、国の宅建業者数と、2つの団体が公表している会員数を突き合わせました。

数字	時点	出どころ
宅建業者数 133,727	2026年3月末	国土交通省「宅地建物取引業法の施行状況調査」
全国宅地建物取引業保証協会の会員（主たる事務所）92,293	2026年3月末	同協会「都道府県別会員数一覧表」
全日本不動産協会の正会員 37,934（うち「全日単独会員」12）	2026年3月末	同協会「令和7年度 事業報告」

計算: 92,293＋（37,934−12）＝130,215。130,215÷133,727＝約97.4%（3つとも2026年3月末）

※全宅系の92,293は主たる事務所（本店）の数。従たる事務所（支店など）10,643を足すと102,936になり（2025年3月末は102,183）、全宅連の会長が総会の挨拶で挙げた「全国10万2,000社」に近い。国の業者数は支店を数えないため、主たる事務所の数を使った。

※全日系の保証協会は全日本不動産協会への同時加入が条件のため、全日本不動産協会の正会員数を保証協会の会員数とみなした。資料の「全日単独会員」は保証協会に入っていない会員と読み、差し引いた（資料に定義の記載はない）。

保証協会に入っていない業者は、推計で3,512（約2.6%）です。この中には、免許を受けたばかりで手続きを終えていない業者なども入りうるため、この推計のうえでは、営業保証金を供託している業者はこの数を超えません。ただし、団体の会員の数え方と国の業者の数え方が同じかどうかは公表されていないため、あくまで推計です。

それでも、宅建業者のほとんどが保証協会を選んでいることは、この数字から読み取れます。推計のうえでは、営業保証金を選んでいるのは、多くても100業者に3業者ほどです。

保証協会に入るときに払うお金と、あとで戻るお金

保証協会に入るときに払うお金には、あとで戻るものと戻らないものがあります。東京の2つの団体が公表している入会費用の表をもとに、保証協会と業界団体の2つに入る場合の額を、戻るお金と戻らないお金に分けました。

東京・本店・4月入会	全宅系	全日系
退会したときに戻るお金: 分担金（官報公告料などを差し引いて戻る）	60万円	60万円
戻らないお金: 入会金	70万円（宅建協会50万円・保証協会20万円）	54万5,000円（全日本不動産協会46万5,000円・保証協会8万円）
戻らないお金: 年会費	5万4,000円（宅建協会4万8,000円・保証協会6,000円）	5万2,200円（全日本不動産協会4万3,200円・保証協会9,000円）
合計	135万4,000円	119万7,200円

※東京都宅地建物取引業協会「入会時諸費用」、全日本不動産協会・不動産保証協会 東京都本部「入会金について」の本店の額から当社で合計（2026年10月5日時点）。協同組合（全宅系）や全国不動産協会（全日系）などの関連団体の費用、減額キャンペーン、入会金の分納は含めていない。年会費は入会月によって変わる。分担金の差し引きは、全宅系は全国宅地建物取引業保証協会の規則、全日系は全日本不動産協会東京都本部の退会の案内による（「保証協会の仕組み」の章）。

戻るお金は、どちらも分担金の60万円だけです。ただし、60万円がそのまま戻るわけではなく、官報公告料などが差し引かれます（「保証協会の仕組み」の章）。戻らないお金は、全宅系が75万4,000円、全日系が59万7,200円で、差は15万6,800円でした。

関連団体まで含めた4つの団体に入る場合の総計は、全宅系155万5,000円、全日系133万2,000円です。どちらにも減額があり、全日系は4つの団体に同時に入ると36万円が減額されて97万2,000円になります（2027年3月31日までの申込み）。全宅系は、4つの団体に同時に入ることなどを条件にした入会応援パックの減額（12万円）に、協同組合の加入手数料の減額（2万円）と関連団体の賛助金の減額（5万円）を合わせると、136万5,000円になります。加入手数料と賛助金の減額には、表に条件が書かれていません。どちらの団体の表にも、予告なく終了する場合があるとの注記があります。東京では、どの組み合わせでも全日系のほうが低く、差は総計で22万3,000円、両方の減額を使うと39万3,000円でした。どの団体まで入るか、いつ入るかで差の大きさが変わるため、比べるときは「戻らないお金」の中身をそろえて見てください。

主な10都道府県の入会費用の総計は、不動産会社の開業資金の表にまとめています。多くの地域で100万円を超え、10都道府県の公表額でおおよそ97万〜173万円（4月に入会する場合。上限の愛知は代表者が専任の宅建士を兼ねる場合）です。ただし、年会費や関連団体の費用を含むかどうかなど、総計に含まれる費目は団体によって違います。

全宅系と全日系の違い

全宅系と全日系の違いを、会員の数、東京で開業するときの期間の案内、主なサービスの3つで並べます。

比べる点	全宅系	全日系
会員の数	主たる事務所92,293（2026年3月末）	正会員37,934（2026年3月末）
営業開始までの期間の案内（東京）	東京都知事免許の申請後すぐに入会手続きができ、申込みから営業開始までおおむね1か月程度（東京都宅地建物取引業協会）	免許の申請中に申し込めば、免許番号の通知が届いてから営業開始までおおむね10日程度。通知のあとに申し込むと1か月程度（全日本不動産協会東京都本部）
主なサービス	業務支援サイト「ハトサポ」、Web書式作成システム、Web研修、税務相談・弁護士による法律相談など	業務支援ツール「ラビーネット」、弁護士による法律相談・税理士による税務相談など

※東京都の免許申請の手引きは、保証協会への加入手続を「約２か月」としている。全宅系の全国団体である全国宅地建物取引業協会連合会の案内も、保証協会の手続きに2か月くらい、免許の申請後すぐに始めても全体で2か月以上かかるとしている。期間の目安は案内を出している都や団体によって違い、数え始めもそろっていない（表の全宅系の1か月程度は申込みから、全日系の10日程度は免許番号の通知から）。主なサービスは、全宅系は全国宅地建物取引業協会連合会、全日系は全日本不動産協会東京都本部の案内による。

入会の条件と手続き

どちらの保証協会も、業界団体への入会がセットです（「保証協会の仕組み」の章の表）。

全日本不動産協会東京都本部は、書類の審査と事務所の審査を行い、事務所の審査には代表者と専任の宅建士（代表者が兼ねる場合はその1人）の立ち会いが要ること、法人で入会する場合は代表者個人が連帯保証人になることを案内しています。全国宅地建物取引業保証協会の入会手続きでも、入会申込書とあわせて連帯保証書などを出します。事務所の要件は不動産業の開業における事務所の審査要件で説明しています。

入会までの期間と、免許申請との並行

東京都知事の免許を申請する場合は、どちらの協会も免許の申請中から申し込めます（前の表）。全日本不動産協会東京都本部は、大臣免許の場合は申請受付完了の通知の後から受け付けるとしています。免許の申請と協会の申込みを同じ時期に進めると、開業までの待ちを短くできる場合があります。受付を始められる時期は、免許の種類と申込先の協会によって違うため、申込先の協会に確かめてください。進め方は不動産会社を開業する流れで説明しています。

入会後に使えるサービス

表のサービスのほかに、どちらの系統も、物件情報を共有する指定流通機構（レインズ）の利用を案内しています。全日系の「ラビーネット」は、物件の登録や民間のポータルサイトへの連携ができるツールで、ポータルサイトへの連携には件数の制限があり、各サイトの加入料・掲載料は別に要ります。

選ぶときに見る点

費用の差は、地域や減額の条件で変わります。選ぶときは、次の3つをそろえて比べるのがおすすめです。

1. 戻らないお金の総額。関連団体まで入るか、減額の条件を満たせるかをそろえる
2. 開業までの期間。免許の申請中に申し込めるか、申込みから営業開始までどれくらいか
3. 使いたいシステムや書式。毎日の業務で使うものなので、それぞれの協会の案内で中身を確かめる

SUMiTASの本部は、加入する協会を指定していません。各加盟店が、この3つを総合的に比べて選んでいます。宅建業者全体では全宅系が多数派ですが、地域ごとの会員数や、すでに営業している同業者とのつながりによっても、合う協会は変わります。加盟から開業までの手順はSUMiTASの加盟から開業までの流れをご覧ください。

保証協会の入会費用の経理上の扱い

東京の2つの団体は、入会費用の表に経理上の扱いを書いています。

費目	全宅系（東京都宅地建物取引業協会の表）	全日系（全日本不動産協会・不動産保証協会 東京都本部の表）
弁済業務保証金分担金	保証金等の資産	保証金等の資産
業界団体の入会金	繰延資産5年償却（宅地建物取引業協会）	繰延資産5年償却（全日本不動産協会）
保証協会の入会金	繰延資産5年償却（支店の入会金は「繰延資産5年償却または経費」）	経費
年会費	経費	経費

※全日系の記載は、東京都本部の支店（従たる事務所）の表のもの。本店の表には経理の欄がない。

繰延資産は、支出の効果が1年以上に及ぶため、払った年に全額を経費にせず、何年かに分けて経費にしていくものです。同じ入会金でも、団体によって扱いが分かれています。実際の処理は、顧問の税理士に確かめてください。

営業保証金と保証協会のよくある質問

不動産会社の営業保証金はいくらですか？

主たる事務所が1,000万円、その他の事務所が1か所ごとに500万円です（宅建業法施行令2条の4）。保証協会に入る場合は、この代わりに分担金として主たる事務所60万円、その他の事務所1か所ごとに30万円を協会に納めます（同施行令7条）。このほかに、協会ごとの入会金と年会費がかかります。

保証協会の分担金や入会金は、経理上どう扱いますか？

東京の2つの団体の入会費用の表（全日系は支店の表）では、分担金は「保証金等の資産」、年会費は「経費」、入会金は団体によって「繰延資産5年償却」か「経費」と書かれています（全宅系の保証協会の支店の入会金は「繰延資産5年償却または経費」）。実際の処理は税理士に確かめてください。

営業保証金は、廃業したら取り戻せますか？

原則として取り戻せます。取り戻すには、お客様に申し出を求める公告を官報に出し、6か月以上の期間を置いて申し出がなかったことを確かめる必要があります（宅建業法30条2項・宅地建物取引業者営業保証金規則7条）。公告が要らない場合もあります（次の質問）。保証協会の分担金は、協会が公告を出し、その期間が過ぎ、協会への支払いが残っていればそれが済んでから返されます（同法64条の11）。返すときは、官報公告料などが差し引かれます。

営業保証金は、公告をしなくても取り戻せる場合がありますか？

あります。本店を移して新たに供託した場合の移転前の分、取り戻せるようになってから10年がたった場合（宅建業法30条2項）、あとから保証協会に入って営業保証金が要らなくなった場合（同法64条の14）は、公告なしで取り戻せます。

全宅系（ハトマーク）と全日系（ウサギマーク）は、どちらに入ればよいですか？

どちらが上ということはありません。東京の公表額（本店・4月入会）で比べると、入会時の費用は全日系のほうが低くなりましたが、費用の差は地域と減額の条件で変わります。戻らないお金の総額、開業までの期間、使いたいシステムをそろえて比べるのがおすすめです。期間とサービスの違いは「全宅系と全日系の違い」の章にまとめています。地域ごとの会員数や、すでに営業している同業者とのつながりによっても、合う協会は変わります。

まとめ: 開業するなら保証協会、協会は費用と期間とサービスをそろえて選ぶ

• 営業保証金と保証協会はどちらか一方でよい。お客様が受けられる支払いの上限はどちらも同じで、保証協会は預けるお金が少ない代わりに、支払いが起きたら、会員は協会から通知を受けた日から2週間以内に同じ額を納める（立替払い）
• 国の業者数と2つの団体の会員数から推計すると、宅建業者の約97%が保証協会に入っている
• 保証協会に入るときに払うお金のうち、戻るのは分担金の60万円だけで、協会の公告の期間が過ぎ、協会への支払いが残っていればそれが済んでから、官報公告料などを差し引いて戻る。東京の本店・4月入会で、戻らないお金は全宅系75万4,000円、全日系59万7,200円（協同組合や関連団体を除く）
• 全宅系と全日系は、営業開始までの期間の案内、会員の数、独自のシステムが違う。東京では費用は全日系のほうが低いが、費用の差は地域と減額の条件で変わるので、総額・期間・使いたいシステムをそろえて選ぶ

不動産フランチャイズで開業する全体像は不動産フランチャイズで独立開業するための実践ガイドで確かめられます。

※この記事の内容は、2026年10月時点の情報にもとづいています。制度や金額は変わることがあるため、最新の情報は各機関・各社の公式サイトなどでご確認ください。